Nova Orleans tenta novamente regulamentar aluguéis de temporada

Nova Orleans, dependente do turismo, adotou novos regulamentos sobre aluguéis de curto prazo no estilo Airbnb, incluindo um limite de licenças para uma propriedade por quarteirão e uma exigência de que o licenciado viva na propriedade.

Adotadas após horas de debate emocional na quinta-feira, as novas regras foram exigidas por uma decisão do tribunal federal de apelações de agosto que obliterou um regulamento destinado a impedir o aluguel de "casa inteira" por proprietários ausentes. Também reacendeu discussões que agitaram a cidade desde que os aluguéis de curto prazo ganharam força em meados da década de 2010.

"Os bairros estão divididos sobre isso. Os vizinhos estão divididos sobre isso", disse Freddie King, membro do conselho da cidade de Nova Orleans.

É improvável que esse debate termine em breve. E Dawn Wheelahan, advogada de interesses de aluguel de curto prazo, disse na sexta-feira que os desafios judiciais continuarão. Seus clientes incluem uma mulher de Portland, Oregon, que tem residências lá e em Nova Orleans, e uma empresa que administra aluguéis de curto prazo em várias cidades.

Os opositores do aumento da regulamentação dizem que os aluguéis de curto prazo ampliam o mercado de turismo e fornecem a muitos proprietários uma renda complementar necessária. Os defensores dizem que a proliferação de aluguéis de temporada, impulsionada por investidores externos e proprietários de residências ausentes, inflou os custos e impostos da propriedade, ao mesmo tempo em que encheu áreas outrora tranquilas e charmosas com hordas de festeiros.

O antigo regulamento limitava as licenças de aluguel de curto prazo à residência principal do detentor da licença - uma residência para a qual eles reivindicam uma isenção de imposto sobre propriedade de propriedade da Louisiana. Isso excluiu proprietários de propriedades de fora do estado. E um painel de três juízes do Tribunal de Apelações do 5º Circuito dos EUA decidiu por unanimidade que restringiu inconstitucionalmente o comércio interestadual.

Isso levou ao novo regulamento limitando as licenças a uma pessoa por quarteirão. Também diz que a pessoa que detém a licença deve morar na propriedade, seja o proprietário ou alguém - talvez um locatário - autorizado a residir lá.

O resultado é que algumas pessoas que já possuem licenças estão preocupadas com sua renda futura. Os detentores de licenças existentes que desejam uma renovação terão que ganhar na loteria envolvendo quaisquer outros solicitantes de licença em seu quarteirão.

"Você pode me colocar na loteria e, de repente, posso perder minha renda de aposentadoria", disse uma mulher, acrescentando que alugar parte de sua casa para hóspedes de férias é mais lucrativo do que ter inquilinos de longo prazo. Com o aumento de impostos e seguros, ela disse ao conselho na quinta-feira: "Se eu tiver que voltar ao aluguel de longo prazo, terei que vender minha casa".

Mas a oposição veemente aos aluguéis de temporada também foi exibida por pessoas que disseram que a proliferação de aluguéis de curto prazo - e a aplicação negligente dos regulamentos da cidade - afastou os proprietários de casas devido ao barulho de hóspedes indisciplinados ou aos custos inflacionados da propriedade.

Um nativo de Nova Orleans disse que testemunhou o "esvaziamento" de seu bairro.

"Foi adquirido por investidores ricos", disse ele. "Tornou-se um playground para turistas e investidores ricos. ... Estamos nos tornando um resort turístico menor e mais branco. Menos parecido com a cidade em que cresci a cada ano que passa."

O membro do conselho Eugene Green lançou o limite de um por quarteirão como um compromisso com as pessoas que querem que os aluguéis de temporada sejam eliminados.

"Eu vi as placas dizendo: 'Meu STR é minha aposentadoria'", disse Green. "Mas para as pessoas com quem falei, suas casas e seus bairros são sua aposentadoria."

Os membros do conselho incluíram uma emenda de King que diluía um pouco o limite de densidade ao permitir que um proprietário solicitasse um aumento no limite para uma determinada área. Haveria uma revisão burocrática, comentários públicos dos vizinhos afetados e uma votação do conselho sobre tal pedido.

Wheelahan disse que as novas regras ainda têm vários problemas legais e constitucionais. Entre elas está a exigência de que apenas uma "pessoa física" e não uma pessoa jurídica possa ser licenciada.

"A proibição contra entidades corporativas que possuem licenças viola a decisão da Suprema Corte de Cidadãos Unidos de 2010, segundo a qual entidades corporativas têm os mesmos direitos da Primeira Emenda que pessoas físicas", disse ela em um e-mail.